文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售(shòu)制了(le)，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产从(cóng)大开(kāi)发(fā)时(shí)代步入高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关(guān)键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严(yán)格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付(fù)完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前进行(xíng)分(fēn)期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配套(tào)房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机(jī)制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业(yè)的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是(shì)天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行业企业(yè)健康发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究时，对(duì)预(yù)售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系(xì)统的(de)专项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五(wǔ)十年(nián)代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临(lín)时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力(lì)才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业(yè)有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业(yè)务的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方法加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在(zài)购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力(lì)，加速了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决了(le)制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模式(shì)成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完(wán)善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要(yào)求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要(yào)证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银(yín)行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作(zuò)等采取全透(tòu)明(míng)化机制，且(qiě)银行的责(zé)任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完(wán)工。随着监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代(dài)，中国(guó)内地(dì)面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前(qián)期(qī)发展工(gōng)业(yè)化的进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进(jìn)城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的(de)福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了(le)分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度不(bù)再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的(de)困境，此时(shí)引入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从计(jì)划经济(jì)下(xià)的福(fú)利分房(fáng)转向市场经济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国(guó)人民银(yín)行等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)。预售制(zhì)的(de)初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登(dēng)记和预(yù)告登记(jì)-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购房者需(xū)要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开(kāi)发商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最(zuì)主要方式(shì)，预售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决(jué)了(le)房地产市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历(lì)经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国(guó)内地经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资(zī)占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们(men)的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及(jí)中国(guó)资本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者和(hé)开发商之(zhī)间(jiān)的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独(dú)立的合同(tóng)关系(xì)，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发(fā)商(shāng)主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信用(yòng)和购(gòu)房(fáng)者对行业(yè)的(de)信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力(lì)或短期(qī)不能还(hái)款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理部门(mén)制定。但多(duō)年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月(yuè)供却(què)被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的(de)高周(zhōu)转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金(jīn)，是行(xíng)业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨(bō)付(fù)的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但(dàn)一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由政府或第(dì)三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发商为购房(fáng)者提(tí)供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房屋建设(shè)过程中的资金(jīn)全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开(kāi)发(fā)商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银行利(lì)益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审查后发放的(de)验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房(fáng)，房款按建造工期(qī)进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发商(shāng)在项目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签(qiān)订合(hé)同(tóng)后定金(jīn)退还(hái)。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支(zhī)付公证费和土地(dì)交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思，两种费(fèi)用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)可(kě)分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在(zài)支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房(fáng)者一定(dìng)使用期(qī)限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计(jì)了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是(shì)当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思保证(zhèng)开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节内容(róng)确认(rèn)无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时(shí)，购(gòu)房(fáng)者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同(tóng)签订(dìng)21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，英国采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规(guī)定房(fáng)屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收(shōu)后(hòu)才(cái)能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期(qī)房预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发(fā)商账(zhàng)户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日(rì)本二战结束后由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出(chū)台(tái)《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须(xū)完成(chéng)定金(jīn)保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订(dìng)定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也(yě)受该措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金融机构或(huò)保证机(jī)构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前只需支付(fù)最多(duō)不超(chāo)20％的定(dìng)金(jīn)，签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)即(jí)可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资(zī)金(jīn)进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合(hé)同，不(bù)执(zhí)行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印(yìn)花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了(le)统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了政(zhèng)策(cè)出手(shǒu)临界(jiè)点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组(zǔ)。一方(fāng)面(miàn)，加(jiā)大对(duì)刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力(lì)的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房(fáng)企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全(quán)。签(qiān)订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房(fáng)屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银(yín)行的(de)第三方资(zī)金监管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民(mín)众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思